[ 王冠華 ]——(2015-9-19) / 已閱9052次
商品房預(yù)售合同被確認無效后損失承擔(dān)規(guī)則--商品房買賣合同實務(wù)問題解析(四)
王冠華
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第52條是關(guān)于無效合同的規(guī)定，依該條，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”該條是關(guān)于商品房預(yù)售合同效力和補辦商品房預(yù)售許可證明對合同效力影響的解釋。商品房預(yù)售合同因違反《合同法》第52條的規(guī)定或者因出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而被確認無效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)損失呢？
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”該條是關(guān)于合同無效或者被撤銷的法律后果的規(guī)定。對于該條中的“損失”，就商品房預(yù)售合同被確認無效后的法律后果而言，司法實務(wù)認為，除《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規(guī)定的情形外，應(yīng)限于商品房買賣合同即本約的“締約過失責(zé)任的賠償范圍”。(見《房地產(chǎn)糾紛裁判依據(jù)新釋新解》，第244-246頁，人民法院出版社2014年9月版)
《合同法》第42條對締約過失責(zé)任有明確規(guī)定，所謂締約過失責(zé)任，是指在合同訂立過程中，一方因違反其根據(jù)誠實信用原則所應(yīng)負的義務(wù)導(dǎo)致另一方信賴利益的損失而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第8條在進一步明確締約過失責(zé)任的賠償范圍的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新了締約過失責(zé)任的承擔(dān)方式，即相對人可以在向?qū)Ψ秸埱筚r償遭受的實際損失的同時，請求人民法院判決由其自行辦理批準或者登記手續(xù)以及向?qū)Ψ秸埱筚r償由此產(chǎn)生的費用，以使合同生效。
通說認為，締約過失責(zé)任的賠償范圍是對信賴利益的賠償，應(yīng)限于信賴利益損失的范圍，一般不應(yīng)超過履行利益。就商品房預(yù)售合同被確認無效后損失承擔(dān)而言，如何計算信賴利益的損失？我們認為，具體賠償范圍不僅應(yīng)包括對方實際支出的締約和履行費用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益，也就是機會損失。而對于機會損失，可以以房屋增值利益損失作為參考。在海南昌旺達置業(yè)顧問有限公司與海南宇昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛中，最高人民法院(2014)民抗字第75號再審民事判決書指出：“本案一、二審、原再審中，宇昌公司、昌旺達公司對涉案兩份《房產(chǎn)買賣合同》系商品房預(yù)售合同，因宇昌公司未取得房屋預(yù)售許可證而致合同無效的認定沒有異議。”“因本案合同無效，宇昌公司應(yīng)返還昌旺達公司所付購房款。國家將海南確定為國際旅游島后，海南房價明顯上漲，一審法院委托的司法鑒定結(jié)論亦證實涉案房屋的市場價格已明顯上漲，在此情況下，昌旺達公司已無法用原價購得相應(yīng)地段、相應(yīng)面積的房屋，該損失是客觀存在和已經(jīng)發(fā)生的事實，非將來預(yù)期可能要發(fā)生的事實。一、二審法院依據(jù)司法鑒定結(jié)論，以涉案房屋的市場溢價作為無效合同損失認定的基礎(chǔ)，……該認定符合《中華人民共和國合同法》第58條關(guān)于無效合同損失的規(guī)定。”
需要說明的是，我國民事責(zé)任承擔(dān)的原則在法無特別規(guī)定的情形下均應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。在上述案例中，最高人民法院同時指出：“宇昌公司系本案房地產(chǎn)開發(fā)商，作為賣方，在銷售其房產(chǎn)給購房人時，有義務(wù)和責(zé)任使銷售標(biāo)的達到行政許可的要求，積極促成合約。其在訂立本案《房產(chǎn)買賣合同》后沒有補辦涉案房屋的預(yù)售許可證，至本院再審時仍未取得預(yù)售許可證”，“宇昌公司無法使銷售標(biāo)的合法化是導(dǎo)致本案兩份《房產(chǎn)買賣合同》不能生效的原因，故宇昌公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的責(zé)任。昌旺達公司作為購房人，訂約時未能盡到審慎的注意義務(wù)，雖不是導(dǎo)致合同無效的推手，但亦應(yīng)對合同無效的后果承擔(dān)一定的責(zé)任。”在陜西西亞集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉世峰等7人商品房預(yù)售合同糾紛中，陜西省高級人民法院(2014)陜民提字第00040號民事再審裁定書認為：“西亞公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證的情況下與被申請人劉世峰等7人所形成的商品房預(yù)售合同，因違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。”“本案中，西亞公司違反法律規(guī)定進行商品房銷售，故而導(dǎo)致合同無效，其應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。被申請人在購房時對西亞公司預(yù)售商品房手續(xù)未盡審慎的注意義務(wù)，也具有一定的過錯。”“合同無效后，西亞公司收取的被申請人購房款應(yīng)予返還。因利息屬于購房款之孳息，被申請人請求申請人賠付占用購房款期間的利息損失，于法有據(jù)。但結(jié)合本案實際，原一、二審判決按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息予以調(diào)整，利息以中國人民銀行同期定期存款利率計算為宜。再審申請人西亞公司認為不應(yīng)以中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息的主張，本院予以支持。”
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務(wù)于新疆伊寧市。
