[ 權珊珊 ]——(2013-11-11) / 已閱6563次
我國《合同法》對承租人轉租的行為采取了類似于德國和日本的限制主義立法模式，但又有自身的特點。作為“法學上的精靈”，無權處分理論在我國司法實踐中不斷完善，本文在直接介紹我國轉租制度的同時，通過分析無權處分理論，對比兩種制度，旨在更深刻地認識我國的轉租制度。
我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。 該條作為我國合同法關于轉租的一般規定，本文通過介紹轉租的構成要件、分類，對比無權處分制度，分析我國轉租制度。
一、轉租的構成要件
轉租是指承租人作為另一出租人將租賃物租與第三人，進而與第三人成立的租賃關系。其中第三人被稱為次承租人。轉租的構成需具備以下要件：（1）行為人必須就租賃物與他人具有租賃關系，且處于該關系中的承租人地位。（2）行為人必須就上述租賃物為標的物與第三人訂立租賃合同，且處于合同中的出租人地位。
二、轉租的立法模式及分類
根據承租人進行轉租的自由程度不同，世界各國或各地區關于轉租的立法模式大致可被區分為自由主義與限制主義兩種。[史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000年版，第180頁。]自由主義如《法國民法》第1717條規定：“承租人有轉租或將租賃權讓與他人之權利，但有特別禁止者，不在此限，轉租或租賃權讓與之權利，得全部或一部禁止之。前項禁止之特約，應嚴格解釋之。”限制主義則明確規定轉租以出租人的承諾為必要，如我國臺灣地區，其民法第443條規定：“承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人。但該租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租于他人。”我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”因此，我國大陸地區對轉租采取限制主義立法模式。
根據出租人是否同意為標準，可將轉為分為合法與非法兩種類型。其中合法轉租又稱適法轉租，是指經承租人經出租人同意進行的轉租。此時，出租人與承租人之間租賃合同繼續有效，承租人與次承租人之間以轉租合同約定確定，轉租合同當然有效。違法轉租又稱為不合法轉租，是指經承租人未經出租人同意進行的轉租。違法轉租合同的效力容下分析。
三、合法轉租與違法轉租
（一）合法轉租
合法轉租又稱適法轉租，是指經承租人經出租人同意進行的轉租。出租人的同意系轉租合法的前提，主要有以下內容：
1、出租人同意作出的時間。出租人可在事前同意也可在事后追認。
2、出租人同意作出的方式。通常情況下，同意應以明示的方式作出。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條的規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。可以認為出租人同意既可以采用明示形式也可以采用默示形式。
（二）違法轉租
違法轉租又稱為不合法轉租，是指經承租人未經出租人同意進行的轉租。正確認識違法轉租必須正確認識違法轉租行為的性質、違法轉租合同的效力以及違法轉租的法律后果。正確認識該三項內容，需借助無權處分的一般理論。
1、無權處分的一般理論
“處分”是大陸法系民法常用的基本概念，其意義有廣義和狹義之分。最廣義的處分，包括事實處分和法律處分：事實處分是指對原物加以物質上的變形、改造或損毀的事實行為；法律處分包括負擔行為和處分行為。廣義的處分是指法律處分。狹義的處分僅指法律處分中的處分行為。[梁慧星：《民法總論》，法律出版社1996年版，第159頁。]
無權處分的理論前提為法律行為區分為負擔行為與處分行為：其中負擔行為是指發生債法上給付義務效果的法律行為，也稱債權行為，一般體現為合同或者單獨行為。處分行為是指直接使權利發生得喪變更的法律行為，可分為物權行為（諸如所有權的轉移、抵押權的設定、所有權的拋棄）和準物權行為（諸如債權轉讓和債務免除等）。[王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第四冊），中國政法大學出版社1998年版，第136～137頁。]無權處分，即無權處分行為，是指無權處分人以自己的名義，就（他人或自己）權利標的物所為之處分行為。[王澤鑒：《民法債篇總論·不當得利》，臺灣地區三民書局1994年版，第134頁；洪遜欣：《中國民法通則》，臺灣地區1992年版，第294頁。]無權處分行為為效力待定的法律行為。
2、我國法律關于無權處分行為的規定
無權處分制度以物權行為的獨立性與無因性為前提，德國民法與我國臺灣地區民法關于物權變動采取物權形式主義模式或物權合意主義，完全承認物權行為理論。按照通說，我國現行法律關于物權變動采取債權形式主義模式。[王利明：《關于債權合同與物權及合同無效與撤銷權的關系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年版。]所謂債權形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結合，即物權因法律行為發生變動時，當事人之間除有債權合同外，尚需履行登記或者交付的法定方式。盡管我國學界并未完全接受物權行為獨立性和無因性理論，但已經接受了處分行為和負擔行為的概念。我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另行規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，明確表明我國立法已經接受“區分物權變動原因與結果”的原則。
作為我國無權處分的立法規定，我國《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。2012年7月1日起施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予以支持。”根據民法理論對負擔行為和處分行為的區分意義，以及我國立法采納的“區分物權變動原因與結果”的原則，可以得出:“在出賣他人之物情形，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的；真正效力未定的應當是處分人履行合同的行為以及履行合同的結果，即無權處分行為效力未定。”[奚曉明主編《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年6月第1版，第79頁。]出賣他人之物的合同應當認定為有效。需要指出的是，理論界對《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條存在不同的解讀，梁慧星教授認為：處分權受到限制的出賣人“處分自己財產”的案型及將來財產買賣案型，應當適用該條；無權處分的人（惡意或誤認）“處分他人財產”案型適用《合同法》第51條。該解釋不能修改合同法第51條無權處分合同規則。[梁慧星：買賣合同特別效力解釋規則之創設——買賣合同解釋（法釋[2012]7號）第3條解讀。]
3、違法轉租合同的效力
違法轉租又稱為不合法轉租，是指經承租人未經出租人同意進行的轉租。承租人與次承租人達成的違法轉租合同原則上應當認定有效：首先，《合同法》第二百二十四條規定第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”并非法律的強制性規定，不能得出未經出租人同意而轉租，轉租合同當然無效的結論，只可以得出出租人的同意與否，只能決定其是否可行使解除權，從而維系或消滅其與轉租人之間的合同關系，而對于轉租人與次承租人之間的轉租合同不產生任何影響，僅僅決定轉租人能否履行對次承租人所負義務。其次，《合同法》第二百二十八條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。”即可以得出如因租賃物上存在權利瑕疵而影響次承租人對租賃物行使權利，次承租人可以根據其受影響的程度，要求相應地減少租金或不付租金。可見，轉租合同并非無效，只有在轉租合同有效的情況下，次承租人才可以基于有效的轉租合同追究轉租人不能履行合同的違約責任，而轉租人也仍可依據轉租合同的實際履行期限要求次承租人支付租金。最后，基于我國已經接受了處分行為和負擔行為理論，“轉租契約，于承租人與出租人之間，基于負擔行為之原理，原則上于法仍屬有效”[邱聰智：《債法各論》（上冊），臺灣地區1994年版，第389頁。]轉租合同作為一種負擔行為，原則上應屬有效。
4、違法轉租與無權處分
違法轉租系承租人未經出租人同意而將租賃物非法轉租給他人，承租人履行轉租契約將租賃物交付于次承租人的行為，因未涉及物權變動，也不構成無權處分。[王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第四冊），中國政法大學出版社1998年版，第136～137頁。]根據前述的無權處分理論，承租人轉讓的只是占有權、使用權轉租并非物權變動。轉租行為不納入無權處分制度的調整范圍，其所導致的問題完全可以通過其他制度獲得解決。如果出租人行使解除權，其與承租人之間的租賃合同歸于消滅，并可以請求轉租人返還租賃物，亦可以基于物上請求權向次承租人請求返還租賃物。此時，轉租人無法向次承租人履行轉租合同義務，其行為構成違約，次承租人可以要求其承擔違約責任。
綜上所述，我國《物權法》頒布實施后，立法采納的“區分物權變動原因與結果”的原則，并接受了負擔行為與處分行為概念，我國的無權處分理論有了進一步發展，也加強了我國轉租制度的理論支撐。
