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公告信息 |
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主要論著 |
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怎樣將購買期房的風險降到最低
什么是期房，期房一般是指從開發商取得商品房預售許可證后到完成商品房的初始登記為止這一時間段的商品房。
具備什么條件時，開發商才能取得商品房的預售許可證。根據《城市商品房預售管理辦法》(2004年)第五條的規定“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。”
十看將購買期房的風險降到最低：
第一看、開發商是否有權銷售。我們得先看一下開發商是否有商品房預售許可證，只要開發商具有商品房預售許證，就可以證明開發商有權銷售此商品房。查看商品房預售許可證時注意，現在開發商一般都提供復印件，我們在購房時一定要注意核對原件，如果有異議，一定到當地的房地產管理部門核實一下，這樣才最安全。
第二看、商品房的施工單位。最好詳細了解施工單位的信譽和能力，本律師認為，這比查看開發商還重要，因為是施工單位實際建設的商品房，很大程度上施工單位決定著商品房的質量。
第三看、開發商的信譽、能力、資質。關于開發商的相關情況可以到當地建委，如果開發商曾經建設過樓盤也可以到房產局、樓盤所在地的實際使用人處、拆遷部門、利用網絡、了解同行等，利用一切實際資料分析開發商的信譽、能力、資質。
第四看、商品房銷售的五證兩書。《建筑用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》可到城市規劃部門核實確認， 《國有土地使用證》可以到國有土地管理部門核實確認，《建設工程施工許可證》可以到建委核實確認，《商品房預售許可證》可以到房地產管理部門核實確認，《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。
第五看、施工圖。通過看施工圖，了解開發商承諾是否與實際相符，樓盤的建筑規模、樓層總數、質量等級、用料、商品房的使用率、房屋面積、結構、整體布局等情況。
第六看、樓盤。應當到商品房所在的樓盤去實地考察，實際的了解一下樓盤的周邊環境、配套設施、交通狀況、施工進度、工程質量、教學力量、醫院、車位及車庫、到相關部門考查樓盤的抵押情況、了解建筑容積率、綠化率、建筑密度、商品房的使用率等。
第七看、政策。到政府部門詳細了解商品房所在樓盤以及其周邊地區的現行及未來政策、法律、法規、規章等。
第八看、物業公司。業主入住后，打交到最多的就是物業公司，應簽訂合同之前應當詳細了解物業公司服務質量、服務事項、物業費等相關事項。
第九看、看房。自然采光是否充足、通風是否良好、房屋平面格局是否存在浪費、房屋耐久使用年限、給水、排水、供電、通訊、網絡、供熱、煤氣、有限、建筑立面、屋頂材料、建筑保溫、層高、每層建筑面積和戶數、窗戶、公共區地面和墻面及頂棚材料、公共樓梯、電梯、入戶門、內門和臥室及廚房及衛生間門尺寸、室內地面和墻面及頂棚、廚房及衛生間地面和吊頂及墻面、衛生間淋浴和臺盆及座便器上下水的位置等。
第十看、看合同。這也是這十看中的最后一看，并且也是至關重要的一看，公平、詳細的合同條款，才能是您購買期房的保障，前面的九看，都是為這一看服務的。
合同中應當詳細列明以下條款（詳見商品房買賣合同文本）：
合同買賣雙方當事人及委托人詳細的自然情況、項目建設依據（具體指土地的取得方式、使用年限、面積、規劃用途、土地證的編號、規劃及施工許可證的編號）、商品房銷售依據 （具體指商品房預售許可證證號）、所購商品房的基本情況 （具體指房號、商品房用途、結構、層高、地上及地下建筑層數、所在層數、陽臺是否封閉、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積）、計價方式與房款 、面積確認及面積差異處理 、付款方式及期限 、買受人逾期付款的違約責任 、交付期限及交付房屋狀態、出賣人逾期交房的違約責任、交接 、銷售的商品房出現產權糾紛和債權債務糾紛承擔責任的當事人 、出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任 、出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾 、關于產權登記的約定 、保修責任 、 雙方當事人約定的其它事項 、買受人使用房屋的義務 、發生爭議的解決方式、合同的法律效力、合同一共幾份、合同備案時限、以及關于房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝飾、設備標準、合同補充協議等的合同附件。
沈陽律師劉東亞（手機：13358872712）于2007年6月21日整理起草，未經本律師同意不得轉載。
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