江蘇省蘇州市人大常委會

蘇州市城市更新條例

（2025年1月15日蘇州市第十七屆人民代表大會第四次會議通過 2025年3月27日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準）

目 錄

第一章 總則

第二章 規劃和計劃

第三章 項目實施

第四章 保障措施

第五章 特別規定

第一節 低效產業用地更新

第二節 歷史文化保護傳承

第六章 監督管理

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范和促進城市更新活動，推動城市高質量發展，建設宜居、宜業、韌性、智慧城市，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的城市更新活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指對城市空間形態和城市功能的優化調整和持續完善，具體包括：

（一）既有建筑安全隱患消除；

（二）市政基礎設施和公共服務設施完善；

（三）老舊住區宜居改善；

（四）低效產業用地提質增效；

（五）歷史文化保護傳承；

（六）城市生態空間修復；

（七）城市數字化智慧化提升；

（八）國家和省、市確定的其他城市更新活動。

第三條 開展城市更新活動，應當遵循規劃引領、民生優先，綠色低碳、科技賦能，政府統籌、市場運作，多元參與、共建共享的原則，注重“留改拆”并舉，鼓勵小規模、漸進式更新。

第四條 市、縣級市（區）人民政府應當加強對城市更新工作的領導，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃，研究、解決城市更新工作中的重大問題，統籌推進重點區域的城市更新活動。

鎮人民政府、街道辦事處按照職責做好本區域內的城市更新工作。

居民委員會、村民委員會協助做好城市更新相關工作。

第五條 住房和城鄉建設部門主管城市更新工作，負責城市更新活動的綜合協調、指導和監督管理。

自然資源和規劃部門負責城市更新相關的國土空間規劃、土地管理、不動產登記等工作。

發展和改革、工業和信息化、民政、財政、生態環境、園林和綠化管理、城市管理、交通運輸、水務、商務、文化廣電和旅游（文物）、應急管理、審計、國有資產監督管理、數據（政務服務）、國防動員、消防救援等部門和機構，應當按照各自職責做好城市更新相關工作。

第六條 房屋等建筑物（構筑物）所有權人、土地使用權人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動。

鼓勵物業權利人實施自主更新，改善生產生活環境。

第七條 本市建立健全城市更新社會公眾參與機制，暢通意見表達渠道，依法保障社會公眾在城市更新的政策制定、規劃計劃編制、項目實施、效果評價等活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

市、縣級市（區）人民政府，住房和城鄉建設、自然資源和規劃等部門應當加強城市更新政策法規和典型案例等的宣傳，引導社會公眾參與城市更新活動。

鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動。

第八條 市、縣級市（區）人民政府設立城市更新專家委員會，為城市更新活動提供評審、論證、咨詢等意見。

支持咨詢、策劃、規劃、設計、建設、運營、法律等領域專業人員為城市更新活動提供訴求采集、技術指導、溝通協調等服務。

第九條 市人民政府應當組織住房和城鄉建設、自然資源和規劃、數據（政務服務）等部門建立全市統一的城市更新信息系統，完善數據共享機制，為城市更新政策咨詢、需求征集、意愿表達、信息發布、項目推進、效果評估、指導監督等全生命周期管理提供服務保障。

第二章 規劃和計劃

第十條 市、縣級市（區）人民政府應當組織住房和城鄉建設、自然資源和規劃等部門定期開展城市體檢工作，形成城市體檢報告，作為編制城市更新專項規劃和年度實施計劃的重要依據。

第十一條 住房和城鄉建設部門應當會同自然資源和規劃等部門編制城市更新專項規劃，經同級人民政府批準后實施。

編制城市更新專項規劃，應當符合國土空間總體規劃，并與國土空間詳細規劃相銜接。

城市更新專項規劃是指導城市更新工作的總體安排，具體包括城市更新總體目標和發展策略、重點更新區域和城市設計要求、組織體系和更新保障機制等內容。

第十二條 國土空間詳細規劃是城市更新項目實施的規劃依據。

自然資源和規劃部門在編制國土空間詳細規劃時，應當結合城市更新實施特點和規劃管理需求，通過單元層次詳細規劃、街區層次詳細規劃分層落實。

單元層次詳細規劃、街區層次詳細規劃應當按照有關規定編制，并動態調整。

第十三條 住房和城鄉建設部門應當根據城市更新專項規劃和國土空間詳細規劃，建立城市更新項目庫，并實行常態申報和動態調整。

物業權利人可以向住房和城鄉建設部門申報城市更新項目，經評估后納入項目庫。

因維護公共安全、公共利益需要，市、縣級市（區）人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫。

第十四條 住房和城鄉建設部門應當會同有關部門以城市更新項目庫為基礎，編制城市更新年度實施計劃，經同級人民政府批準后實施。

編制年度實施計劃時，應當優先考慮存在安全隱患、居住環境差、市政基礎設施和公共服務設施薄弱、風貌整治提升需求強烈，以及現有土地用途、建筑物（構筑物）使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等情況的項目。

第三章 項目實施

第十五條 實施城市更新項目應當遵守下列要求：

（一）消除既有建筑各類安全隱患，提升抗震、消防安全性能，持續改善建筑功能；

（二）完善城市防洪、防澇、防災等設施，提升城市安全水平和防范重大風險能力；

（三）推進老舊管線改造升級，推動地下綜合管廊、多功能桿、公共充電樁、物流快遞設施等新型集約化基礎設施建設；

（四）加強公共停車場（庫）建設，推進軌道交通場站與周邊地區一體化更新建設；

（五）落實無障礙環境建設要求，推進全齡友好型城市建設；

（六）推動既有多層住宅增設電梯，完善公共服務設施，健全長效服務管理機制；

（七）落實節約集約用地要求，統籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；

（八）推動老舊工業區、老舊街區、傳統商業設施等存量空間資源提質增效，優化城市產業布局；

（九）落實歷史文化名城保護要求，延續城市、城區、街區的歷史肌理和建筑特色風貌；

（十）推進城市生態空間修復和環境治理，落實公園城市建設要求，加強城市綠地系統、慢行系統、濱水空間建設，促進周邊自然、文化、體育、商業、休閑的融合發展；

（十一）落實綠色低碳、智能建造要求，發揮綠色建筑集約發展效應，促進建筑垃圾源頭減量和資源化利用；

（十二）完善城市信息基礎設施，推動數字技術創新與集成運用，推進智慧城市建設；

（十三）國家和省、市規定的其他要求。

市住房和城鄉建設、自然資源和規劃部門應當會同工業和信息化、園林和綠化管理、城市管理、交通運輸、水務、文化廣電和旅游（文物）、數據（政務服務）等部門，依據前款規定制定城市更新導則，明確更新導向、技術規范等，指導城市更新項目實施。

第十六條 城市更新項目列入年度實施計劃前，應當確定實施主體。

物業權利人申報的城市更新項目，涉及單一物業權利人的，物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，通過協商或者依法表決的方式確定實施主體。

因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，市、縣級市（區）人民政府應當征詢物業權利人、利害關系人意見，依法采取招標等方式確定實施主體，并通過城市更新信息系統公示。

第十七條 城市更新項目實施主體應當編制項目實施方案，明確更新范圍、更新方式、更新內容、設計方案、建設計劃、成本測算、效益分析、資金籌措、產權辦理、運營模式等內容。

實施主體在編制項目實施方案過程中，應當與相關物業權利人充分協商，并征詢利害關系人的意見。

住房和城鄉建設部門應當會同發展和改革、自然資源和規劃等部門對項目實施方案的編制進行指導。涉及公共安全、公共利益或者重大復雜的城市更新項目，住房和城鄉建設部門應當組織城市更新專家委員會對項目實施方案進行論證，并會同發展和改革、財政、自然資源和規劃等部門對項目實施方案進行聯合審查。實施主體應當根據專家論證和審查意見，對項目實施方案進行優化完善。

第十八條 實施城市更新項目應當依法辦理立項、用地、規劃、建設等手續。

發展和改革、自然資源和規劃、住房和城鄉建設、數據（政務服務）等部門在辦理審批時，應當優化審批流程，提高審批效能。

第四章 保障措施

第十九條 市、縣級市（區）人民政府及其有關部門應當深化制度創新，建立健全可持續的城市更新模式和政策措施，支持和保障城市更新。

住房和城鄉建設部門應當建立城市更新項目實施效果評價制度，對城市更新項目實施情況進行評估。

第二十條 市、縣級市（區）人民政府應當統籌利用各級各類資金支持城市更新項目建設，重點用于安全隱患消除、市政基礎設施和公共服務設施提升、低效產業用地提質增效、歷史文化保護傳承等方面的項目。

第二十一條 符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。

城市更新項目實施主體實施多地塊并宗、更新后交易的，按照國家和省有關規定，享受有關稅費支持政策。

第二十二條 鼓勵金融機構依法開發多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新項目融資需求。

鼓勵政策性銀行和商業銀行按照有關規定為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。

支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用。

第二十三條 土地使用權人實施城市更新時，在符合國土空間詳細規劃的前提下，依法改變用地性質、容積率等規劃條件的，應當依法簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。涉及補繳土地價款的，可以按照有關規定將土地評估價、房屋重置價、構筑物評估價等納入補繳土地價款扣除項。

擬對多產權主體、多宗地塊實施成片更新的，可以由縣級市（區）人民政府通過公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式確定符合條件的市場主體實施產權歸集。完成產權歸集的，應當依法辦理用地手續，并按照市人民政府有關規定確定地價。

無法單獨出具規劃條件或者難以獨立開發的零星地塊，在符合國土空間詳細規劃的前提下，可以通過協議出讓的方式納入周邊地塊一并更新；其他獨立開發的零星地塊用于建設非盈利性公共停車場、公共綠地和公共廁所的，可以通過劃撥方式供地。

第二十四條 城市更新項目需要繳納或者補繳土地價款的，應當以市場評估價為基礎，并考慮土地整理、移交的公益用地或者建筑、配建的市政基礎設施或者公共服務設施，以及多地塊聯動改造等成本，綜合確定土地價款。

第二十五條 對既有建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的城市更新區域，自然資源和規劃部門應當會同有關部門在征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，按照環境改善和整體功能提升的原則，對國土空間詳細規劃中的有關建筑的高度、間距、退讓、密度、面寬，以及綠地率、停車配建等規劃指標進行適應性優化完善。

第二十六條 鼓勵在連片更新區域內集中規劃建設、統籌使用社區服務、養老托幼、物流快遞、垃圾分類等配套設施。利用周邊已有的設施滿足上述配套服務需求的，不再單獨配建。

因保障居民基本生活需求、補齊城市功能短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑量可以不受容積率指標的制約。

為了滿足安全、環保、無障礙環境建設等要求，增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入容積率。

第二十七條 縣級市（區）人民政府應當統籌推進老舊住區自主更新工作，保障市政基礎設施的改造資金。住房和城鄉建設部門以及鎮人民政府、街道辦事處應當了解老舊住區實施自主更新的需求，開展城市更新項目的前期研究工作。

鎮人民政府、街道辦事處可以根據相關主體申請或者項目需要，推動更新意向達成，推進項目實施。

老舊住區物業權利人實施自主更新時，符合條件的可以適當提高容積率、增配公共服務設施。物業權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款支付改建成本費用。

第二十八條 城市更新項目涉及公有房屋的，經市、縣級市（區）人民政府同意，符合條件的實施主體可以歸集公有房屋承租權。

公有房屋所有權人可以通過回購承租權、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權，實施城市更新。

第二十九條 城市更新項目中存在保留建筑的，建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書中應當明確保留建筑處置方案，并依法辦理規劃、建設和不動產登記手續。

第三十條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當執行現行國家工程建設消防技術標準。存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合省住房和城鄉建設部門會同有關部門制定的消防技術要點，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災預防和處置能力。存在特殊消防設計情形的，市住房和城鄉建設部門應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。

住房和城鄉建設部門應當建立既有建筑改造項目消防驗收備案分級分類管理制度，制定目錄清單，優化消防驗收備案程序。依法采取告知承諾制方式申請消防驗收備案的，住房和城鄉建設部門依據承諾書出具備案憑證。

鼓勵綜合運用消防新技術、新產品等提升消防安全條件。

第三十一條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當按照現行規范、標準進行施工圖審查。無法滿足現行規范、標準的，在保障建筑結構安全、有利于保護利用的前提下，可以組織專家論證，專家論證意見作為施工圖審查的依據。

對建筑師負責制的城市更新項目，探索實行施工圖審查自審承諾制管理。

第五章 特別規定

第一節 低效產業用地更新

第三十二條 鼓勵相鄰低效產業用地、難以獨立開發的零星地塊集中成片更新。單宗低效產業用地涉及兩個以上土地使用權人，或者相鄰多宗地塊土地使用權人有共同更新意愿的，依法可以通過轉讓、入股、聯合或者共同設立項目公司等方式進行更新。

第三十三條 鼓勵在城市更新中按照有關規定建設使用高標準廠房。

鼓勵電子信息、生物醫藥、智能裝備制造、節能環保、紡織服裝和其他列入工業上樓產業名錄的產業在城市更新中實施工業上樓，打造高品質、定制化、經濟性的產業新空間模式。

第三十四條 涉及低效產業用地的城市更新項目，在不影響公共安全、環境保護以及特殊功能需求的前提下，鼓勵在同一地塊內混合布置工業、倉儲、研發、辦公、商業、服務業等用途互利的功能。

混合產業用地的主導功能、混合比例、工業用地規模、分割轉讓限制等要求應當在規劃條件中予以明確。

第三十五條 涉及低效產業用地的城市更新項目，土地使用權人滿足自身需要后有節 余土地且具備獨立分宗條件的，在符合規劃、安全、生態環境保護等要求的前提下，經依法批準后，可以對節余土地進行分割轉讓。

第三十六條 涉及低效工業用地的城市更新項目，在符合國土空間詳細規劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率和增建結建式地下空間不增收土地價款。

第三十七條 涉及低效工業用地的城市更新項目，經市、縣級市（區）人民政府批準，可以按照有關規定提高工業項目配套建設的行政辦公、生活服務設施的建筑面積占地上建筑總面積的比例。

在保障生產安全、公共安全和環境安全的前提下，鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車以及生活服務等設施。

鼓勵產業園區集中建設配套服務設施，促進共享共用。

第二節 歷史文化保護傳承

第三十八條 市、縣級市（區）人民政府及其有關部門應當將歷史文化保護傳承工作融入城市更新，統籌處理新城和老城關系，合理確定老城建設密度和強度，延續城市文脈，彰顯地域特色和吳文化。

在歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內的城市更新活動，應當符合歷史文化名城保護規劃的要求，不得損害歷史文化遺產的真實性和完整性，不得對其傳統格局和歷史風貌構成破壞性影響。

在歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內的城市更新項目應當注重昆曲、古琴藝術、香山幫傳統建筑營造技藝、蘇州評彈等非物質文化遺產的保護傳承利用，弘揚傳播優秀傳統文化。

第三十九條 市、縣級市（區）人民政府及其有關部門應當采取措施推動在歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內合理增設公共開放空間，加大市政基礎設施和公共服務設施供給。

在歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內的狹窄地段敷設管線，無法滿足相關規范的安全間距要求時，應當采用新材料、新工藝等變通的工程措施，滿足管線安全運營管理要求。

第四十條 涉及利用歷史建筑的城市更新項目，在不影響歷史文化核心價值且滿足結構、消防安全等要求的基礎上，依法可以通過加建、改建、增設設施等方式，適應現代生產生活需要。

第四十一條 城市更新項目涉及修繕、整治傳統民居、傳統建筑組群的，應當延續其布局特征和特色風貌，運用傳統工藝和現代技術合理增設廚衛、適老化等設施，提升宜居性。

第四十二條 對歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內的城市更新項目，涉及點狀布局且確需整體組合供應的地塊，可以將各地塊規劃條件和整體規劃條件一并作為供地條件。

城市更新項目因歷史風貌保護需要，容積率受到限制的，可以按照規劃實行異地補償。

第四十三條 因歷史城區、歷史文化街區、歷史地段內的城市更新活動需要，市、縣級市（區）人民政府應當按照有關規定組織編制防火安全保障方案，作為管理的依據。

對涉及歷史建筑、工業遺產等的城市更新項目，因保護利用需要無法滿足國家工程建設消防技術標準要求的，建設單位除依法提交相關材料外，還應當提交特殊消防設計技術資料，由住房和城鄉建設部門依法組織專家評審，專家評審意見作為有關部門審批的依據。

對城市更新項目中的市級和縣級文物保護單位、一般不可移動文物的修繕工程，文化廣電和旅游（文物）部門應當對修繕工程方案提出消防安全保護性意見，并加強對施工現場的消防安全監管。

第六章 監督管理

第四十四條 市、縣級市（區）人民政府應當加強對本行政區域內城市更新活動的監督；有關部門應當結合城市更新項目特點，加強對城市更新項目實施過程和后期運營的監督管理。

財政、審計等部門應當按照各自職責和有關規定，對城市更新中的國有資金使用情況進行監督。

第四十五條 對于違反城市更新相關規定的行為，任何單位和個人有權向市、縣級市（區）人民政府及其有關部門投訴、舉報，市、縣級市（區）人民政府及其有關部門應當按照有關規定進行核實、處理。

第四十六條 市、縣級市（區）人民代表大會常務委員會通過聽取和審議專項工作報告、組織執法檢查等方式，加強對本行政區域內城市更新工作的監督。

市、縣級市（區）人民代表大會常務委員會應當充分發揮人大代表作用，匯集、反映人民群眾的意見和建議，督促人民政府及其有關部門落實城市更新的各項工作。

第四十七條 對違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第四十八條 國家機關及其工作人員在城市更新工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十九條 本條例自2025年6月1日起施行。