山東省日照市人大常委會

日照市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2024年10月30日日照市第十九屆人民代表大會

常務(wù)委員會第二十二次會議通過 2024年11月20日山東省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn)）



目 錄

第一章 總則

第二章 前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 監(jiān)督管理

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)以及監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、部門協(xié)同、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和執(zhí)法責(zé)任清單制度，健全執(zhí)法部門進(jìn)小區(qū)執(zhí)法的工作機(jī)制；應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，完善扶持、激勵(lì)政策，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化、市場化、智能化。

第五條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市物業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

村民委員會、居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)人以及從業(yè)人員自律制度，規(guī)范行業(yè)行為。

第八條 鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。



第二章 前期物業(yè)管理



第九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規(guī)模、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域；物業(yè)服務(wù)區(qū)域已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第十條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進(jìn)行物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將下列內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機(jī)動車、非機(jī)動車的車位、車庫數(shù)量和位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點(diǎn)、變電室、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備；

（六）物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容；

（七）應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示的其他內(nèi)容。

第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)服務(wù)區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等，并經(jīng)相關(guān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法共同決定。

第十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)人的選聘進(jìn)行監(jiān)督。

第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用承擔(dān)；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（三）分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測算；

（四）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；

（五）是否委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，擬采取的評估標(biāo)準(zhǔn)以及方法；

（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦公用房）面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；

（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算以及分配辦法；

（九）合同解除的條件和違約責(zé)任；

（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的浮動幅度內(nèi)，并與物業(yè)服務(wù)規(guī)范規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

第十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

（一）使用、維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）分擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域費(fèi)用的方式；

（五）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（六）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)人的條件；

（七）消防安全防范義務(wù)；

（八）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（九）其他有關(guān)事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬資料等作為約定的內(nèi)容。

第十六條 建設(shè)單位無償配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間等，依法屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用途。

第十七條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。物業(yè)與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督下，按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、制造、安裝合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等安全技術(shù)檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)服務(wù)必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過十日。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第十九條 前期物業(yè)服務(wù)期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)人：

（一）物業(yè)服務(wù)人提前解除合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)人擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)人被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新的物業(yè)服務(wù)人確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)人的情況告知物業(yè)買受人。

第二十條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但是尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域六個(gè)月前書面告知業(yè)主以及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)人退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。



第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第二十一條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。必要時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。

第二十二條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十三條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況在二十日內(nèi)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，同時(shí)報(bào)送下列資料：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明；

（三）房屋以及建筑面積清冊；

（四）規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。

專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出召開首次業(yè)主大會會議書面請求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在十日內(nèi)報(bào)告業(yè)主入住情況。符合業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款規(guī)定報(bào)送資料。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報(bào)告業(yè)主入住情況，并提供有關(guān)資料。

第二十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位（前期物業(yè)服務(wù)人）的報(bào)告或者業(yè)主的申請之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。

籌備組可以由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、村民委員會、居民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人等委派的代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

籌備組正式開展籌備工作前，縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行指導(dǎo)。

第二十五條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題；

（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）確定業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

（五）制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）完成首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第二十六條 劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第二十七條 召開業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者電子投票的形式。采用電子投票方式實(shí)名投票的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)業(yè)主身份。

采用集體討論形式的，可以由全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議三日前，應(yīng)當(dāng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行推選。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交全體業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需業(yè)主投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者其委托的村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第二十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議的召開時(shí)間和臨時(shí)會議的召開事由，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

召開業(yè)主大會定期會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容書面告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議的召開進(jìn)行指導(dǎo)，并對業(yè)主大會會議表決情況予以監(jiān)督。

業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期仍未召開的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組織召開。

第二十九條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第三十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金、共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等的收支管理，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定，并定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

鼓勵(lì)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、公共收益等進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公開。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證、會計(jì)賬簿等會計(jì)資料。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由五人以上的單數(shù)組成，委員只能由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)以及委員報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第三十二條 業(yè)主委員會成員候選人可以通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織、村民委員會、居民委員會推薦；

（二）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

鼓勵(lì)符合條件的村民委員會成員、居民委員會成員、社區(qū)黨組織成員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會成員。

第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會決議、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和基本情況等資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝唬�并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十四條 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自首屆業(yè)主委員會依法備案之日起五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持物業(yè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開設(shè)賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案和印章管理等制度，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

第三十五條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報(bào)告工作；

（二）編制業(yè)主大會年度預(yù)算、決算方案；

（三）擬訂需要提交業(yè)主大會決定事項(xiàng)的方案；

（四）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（五）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業(yè)檔案、會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件以及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（六）每半年至少公示一次公共收益的使用情況；

（七）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（八）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)損害業(yè)主合法權(quán)益的，由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期履行；逾期未履行的，通告全體業(yè)主，必要時(shí)組織召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第三十六條 業(yè)主委員會成員有下列行為之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有資金，將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主共有資金為他人提供擔(dān)保；

（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（六）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第三十八條 業(yè)主委員會成員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財(cái)物等移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會；逾期未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，移交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

未在規(guī)定期限內(nèi)移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其移交。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三十九條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)履行物業(yè)管理職能：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次組織后仍不能成立的；

（三）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的；

（四）業(yè)主委員會不履行職責(zé)一年以上，無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次指導(dǎo)后調(diào)整未成或者未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第四十條 物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織成立，由業(yè)主代表以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會或者居民委員會、建設(shè)單位等派員組成。建設(shè)單位不參加的，不影響物業(yè)管理委員會的成立。

物業(yè)管理委員會由七人以上的單數(shù)組成。其中，業(yè)主成員不少于百分之五十，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十一條 物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四十二條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

符合業(yè)主大會成立條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動解散。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)



第四十三條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務(wù)人信用評價(jià)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定組織從業(yè)人員參加技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和技能水平。

第四十四條 鼓勵(lì)業(yè)主大會采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（二）分項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測算；

（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；

（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估標(biāo)準(zhǔn)與方法；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（六）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法；

（七）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（八）違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限、合同解除的條件；

（九）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門備案。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期召開業(yè)主懇談會，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴；

（四）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個(gè)人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（五）做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；

（六）維護(hù)管理車輛停放、通行秩序；

（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運(yùn)等專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展服務(wù)，并提供便利；

（八）制定消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，做好消防控制值守工作，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；

（九）配合做好社區(qū)管理的有關(guān)工作。

第四十六條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同），應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知。

自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)人辦理下列交接事宜：

（一）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；

（二）物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財(cái)物；

（四）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（五）電梯等特種設(shè)備的安全與節(jié)能技術(shù)檔案；

（六）消防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等資料；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的有關(guān)資料，預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；

（八）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（九）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

第四十七條 新的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，制作查驗(yàn)記錄并簽字。

新的物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、燃?xì)狻�熱力等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益以及使用情況；

（五）房屋裝飾裝修以及使用過程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項(xiàng)；

（六）價(jià)格、物業(yè)等主管部門監(jiān)督電話；

（七）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：

（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；

（三）允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳等；

（四）收取或者提高占用業(yè)主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費(fèi)；

（五）應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的其他事項(xiàng)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的種類、特點(diǎn)以及物業(yè)服務(wù)階段等，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)以及浮動幅度由價(jià)格主管部門會同物業(yè)主管部門依法制定。

經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)人可以有償提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。

第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位支付。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十二條 物業(yè)費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除合同約定的物業(yè)服務(wù)人收取的酬金外，物業(yè)服務(wù)人不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)書面答復(fù)。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)人不得以中斷、限時(shí)、限量等方式限制、變相限制供水、供電、供氣、供熱或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

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