山西省陽泉市人大常委會

陽泉市人民代表大會常務委員會公告
第16號


《陽泉市物業(yè)管理條例》已于2023年2月7日陽泉市第十六屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，并于2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準，現予公布，自2023年7月1日起實施。



　　陽泉市人民代表大會常務委員會

　　2023年4月10日



                 陽泉市物業(yè)管理條例

 

（2023年2月7日陽泉市第十六屆人民代表大會常務委員  會第八次會議通過 2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準  根據2023年12月28日陽泉市第十六屆人民代表大會常務委員會《關于修改<陽泉市物業(yè)管理條例>的決定》修正  2024年3月28日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準）

 

第一章  總 則
 

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關主體的合法權益，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人管理的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生以及相關秩序活動。

本條例所稱物業(yè)服務人，包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條  物業(yè)管理遵循黨建引領、以人為本、權責統(tǒng)一，以及業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結合的原則。

第四條  市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入基層治理體系和現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加強對物業(yè)服務行業(yè)的培育，推進物業(yè)管理市場化、規(guī)范化、標準化。

市人民政府應當梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項、執(zhí)法主體和處罰依據，列出清單，并予以公布。有關執(zhí)法主體應當依法及時查處物業(yè)服務人報告和有關業(yè)主投訴的違法行為。

第五條  市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)展和改革、公安、財政、人力資源和社會保障、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等部門和機構，按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關工作。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理活動的相關工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設的關系，調處化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

居（村）民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，推進社區(qū)治理。

第七條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)誠信經營和規(guī)范發(fā)展，推進行業(yè)標準化建設，協(xié)助調解物業(yè)管理糾紛。

第八條  搶險救災、疫情防控等公共突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導物業(yè)服務人依法實施應急處置措施和其他管理措施。

第九條  任何單位或者個人有權對物業(yè)管理違法行為進行投訴舉報。相關部門應當及時調查核實，依法處理。

第十條  報刊、廣播、電視等媒體應當加強對物業(yè)管理法律法規(guī)、政策和先進典型的宣傳，對物業(yè)管理違法行為進行輿論監(jiān)督。

 

第二章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
 

第十一條  房屋的所有權人為業(yè)主。

物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

第十二條  業(yè)主應當按照法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定等，行使權利，履行義務。但業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

第十三條  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十四條  業(yè)主大會應當按照議事規(guī)則的規(guī)定召開定期會議。經百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不履行或者怠于履行職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

業(yè)主大會會議召開十五日前應當通知全體業(yè)主，將會議議題、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過信息化手段等形式召開。

第十五條  下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）確定和調整物業(yè)服務方式、服務事項、服務費用標準；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）公共收益等共有資金的管理和使用；

（十）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

前款規(guī)定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

第十六條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會由五至十五人單數組成，每屆任期為三至五年，可以連選連任。任期內委員出現空缺，應當及時召開業(yè)主大會補足。任期屆滿的三個月前，應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，并履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；  

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條  業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

鼓勵和支持業(yè)主中的中國共產黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者、網格員參選業(yè)主委員會委員。

第十八條  業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開。經三分之一以上的委員提議，可以召開臨時會議。業(yè)主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任負責召集，應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員半數以上同意。委員不得委托他人出席會議。

第十九條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條  業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）轉移、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理活動形成的文件資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（四）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務人或者有利害關系業(yè)主提供的不正當利益或者報酬；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）組織、煽動業(yè)主進行違法活動；

（七）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經業(yè)主委員會會議決定暫停其委員職務，同時提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務，并將結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

第二十一條  業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的印章、有關憑證、檔案等資料以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不移交的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期移交，必要時公安機關給予協(xié)助。

第二十二條  物業(yè)管理委員會是臨時機構，代行業(yè)主委員會部分職責。有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會的。

符合前款條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當對擬組建物業(yè)管理委員會事項進行公告，自公告之日起三十日內完成組建。

第二十三條  物業(yè)管理委員會負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，主要履行下列職責：

（一）推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理委員會年度履職情況；

（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務人，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；

（四）擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）協(xié)助處理維修資金的使用相關工作以及組織維修資金的補交、續(xù)交；

（六）及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，督促物業(yè)服務人對物業(yè)服務中存在的問題進行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費用；

（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（八）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（九）定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示物業(yè)管理委員會成員中業(yè)主代表應當交納的物業(yè)費用情況；

（十）協(xié)調解決因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內開展的執(zhí)法管理工作；

（十二）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十三）業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。

第二十四條  物業(yè)管理委員會由居（村）民委員會代表、社區(qū)工作者、網格員、業(yè)主代表等七人以上單數組成。其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數的二分之一。

物業(yè)管理委員會主任由居（村）民委員會代表擔任，副主任由居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應當自確定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示期不少于七日。

第二十五條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。

物業(yè)管理委員會應當在任期內成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，任期屆滿因客觀原因仍無法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，應當由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第二十六條  物業(yè)管理委員會應當按照業(yè)主委員會委員禁止性事項建立成員履職負面清單，對出現負面清單情形和法定終止情形、違反管理規(guī)約規(guī)定情形的，終止相關成員履職資格，并向全體業(yè)主公告。

物業(yè)管理委員會成員發(fā)生缺額的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時進行補充。

第二十七條  物業(yè)管理委員會應當在業(yè)主委員會選舉產生之日起七日內向業(yè)主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。因物業(yè)管理區(qū)域調整、房屋滅失等客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當解散物業(yè)管理委員會。

第二十八條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從公共收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

 

第三章  物業(yè)管理和服務
 

第二十九條  新建物業(yè)應當按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房和其他配套設施設備。

沒有物業(yè)管理用房或者用房不足的已建成物業(yè)，應當通過新建、改建、臨近小區(qū)共用等方式配置物業(yè)管理用房。

已建成有條件的物業(yè)，可以根據業(yè)主需要逐步完善共用設施設備。

第三十條  建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的條件和程序，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務人，并簽訂前期物業(yè)服務合同。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域面積小于三萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采用協(xié)議的方式選聘。

實施前期物業(yè)服務管理的物業(yè)管理區(qū)域收費標準由市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據實際情況制定。

第三十一條  建設單位應當與前期物業(yè)服務人辦理物業(yè)承接查驗，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關文件；

（二）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

前期物業(yè)服務人應當自物業(yè)承接后三十日內，將建設單位移交的資料連同前期物業(yè)服務合同等文件報物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第三十二條  業(yè)主委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，可以通過招投標方式選聘。一個物業(yè)管理區(qū)域內由一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

業(yè)主選聘新物業(yè)服務人的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務人做好查驗、交接等相關工作。新的物業(yè)服務人接管前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項。

零散樓棟、院落等沒有實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以采取集中托管或者社區(qū)托管等方式提供基礎性物業(yè)服務。相關收費標準和對應的基礎性物業(yè)服務內容，由市人民政府制定。

第三十三條  業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當與物業(yè)服務人簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務人應當自合同簽訂或變更之日起十五日內將合同文本報街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

物業(yè)服務合同的內容應當包括服務事項、服務等級、服務費用標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等。

第三十四條  物業(yè)服務人依法享受相關政策和稅收優(yōu)惠，并履行以下職責：

（一）按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務并收取費用；

（二）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為應采取合理措施制止，并及時報告行政執(zhí)法機關；

（五）對違反管理規(guī)約的行為進行勸阻，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（六）維護物業(yè)服務區(qū)域的基本秩序和安全，發(fā)現有安全隱患的，及時設置警示標志，采取措施消除隱患或者向專業(yè)機構報告；

（七）按照規(guī)定妥善保存業(yè)主信息資料，及時公開物業(yè)服務信息；

（八）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機關、居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十五條  鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等定制化和個性化物業(yè)服務。

第三十六條  物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示以下信息：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理區(qū)域的負責人、聯系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防等專項服務設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯系方式、維修保養(yǎng)記錄等；

（四）上一年度物業(yè)費、公共收益收支情況，住宅專項維修資金使用情況；

（五）其他應當公示的信息。

第三十七條  物業(yè)服務費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，按照市人民政府制定的物業(yè)服務收費管理辦法分別實行政府指導價和市場調節(jié)價，具體收費標準在物業(yè)服務合同中約定。

第三十八條  業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第三十九條  物業(yè)服務人利用共有部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬，定期公開。公共收益屬于全體業(yè)主共有，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第四十條  物業(yè)服務人不得實施下列行為：

（一）違反物業(yè)服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；

（二）將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分開展經營活動；

（四）挪用、侵占業(yè)主共有部分收益；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者變相限制服務等方式催交物業(yè)費；

（七）其他損害業(yè)主合法權益的行為。

第四十一條  業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務人的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，物業(yè)服務合同另有約定的除外。

物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月，業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人。原物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

第四十二條  物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內履行下列交接義務：

（一）建設單位移交的資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、養(yǎng)護記錄等相關資料；

（三）物業(yè)服務用房、業(yè)主共有部分、共用設施設備資料以及物業(yè)服務期間配置的固定設施設備資料；

（四）物業(yè)服務期間簽訂的書面協(xié)議以及物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護等相關資料；

（五）共有部分的收益、預收或者代收物業(yè)服務費、公共費用記錄等相關資料；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的資料；

（八）其他應當移交的資料。

交接完成后，原物業(yè)服務人應當退出物業(yè)管理區(qū)域；拒不退出的或者拒不移交有關資料或者財物的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法處理。

第四十三條  物業(yè)服務人提供物業(yè)服務應當合理配置專職服務人員和專業(yè)技術人員，并定期組織人員培訓，提高物業(yè)服務質量。

市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設、人力資源和社會保障主管部門應當對物業(yè)服務人員培訓給予指導。

第四十四條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統(tǒng)，將物業(yè)服務質量納入信用評價標準，開展物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價和星級認定并向社會公布。

第四十五條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)管理數字化平臺，推進智慧物業(yè)建設，提高物業(yè)管理水平。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用互聯網、物聯網、云計算、大數據和人工智能等新技術，依法依規(guī)建設智慧物業(yè)服務平臺，促進智能化建設和物業(yè)管理融合發(fā)展。

 

第四章  物業(yè)的使用和維護
 

第四十六條  業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應當依法予以配合。

第四十七條  物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和主體結構；

（二）違法搭建建筑物和構筑物；

（三）擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（四）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（五）從建筑物中拋擲物品；

（六）違反有關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒有害物質；

（七）超過規(guī)定標準排放噪音；

（八）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道或者有其他妨礙安全疏散行為；

（九）在高層民用建筑公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，將電動自行車載入載人電梯；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十一）擅自設置營業(yè)攤點；

（十二）擅自在物業(yè)共用部分、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條  物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應當出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主使用；滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

占用業(yè)主共有部分用于停放機動車輛的，不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

第四十九條  建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務制度，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)保修維護責任。

建設單位可以將物業(yè)保修維護事項委托物業(yè)服務人承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務人支付相應的報酬。

第五十條  物業(yè)保修期屆滿后，專有部分的維修、更新和改造的責任及費用由專有部分的業(yè)主承擔。物業(yè)服務人可以有償為業(yè)主提供維修、更新和改造服務。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修專有部分不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，并事先告知物業(yè)服務人。

第五十一條  物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設施設備的日常維修在物業(yè)費中列支。

物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設施設備的大修、中修、更新和改造費用，已經設立專項維修資金的，按照有關規(guī)定申請使用在專項維修資金中列支；無專項維修資金的，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

人為造成物業(yè)共有部分、共用設施設備的損壞的，維修費用由責任人承擔。

第五十二條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、網絡等專業(yè)經營單位，應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任。

 

第五章  法律責任
 

第五十三條  違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)以及省人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十四條  違反本條例規(guī)定，建設單位有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門給予處罰：

（一）在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（二）未通過招投標方式或者未經批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款；

（三）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，給予通報批評，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門給予處罰：

（一）將全部物業(yè)服務轉委托的，責令限期改正，處合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，給予通報批評，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）未經業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（六）擅自利用物業(yè)共有部分、共用設施設備進行經營的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

實施前款第一項、第四項至第六項行為有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條  對違反本條例的行為，相應的行政處罰已經按照綜合行政執(zhí)法制度集中行使的，由集中行使行政處罰權的部門給予處罰。

第五十七條  國家機關及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第六章  附  則
 

第五十八條  本條例中有關專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)，是指已經建成并投入使用的房屋及配套的設施設備和相關場地。

（二）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

（三）專有部分，是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位，一般包括：門戶以內的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供暖、燃氣管道、電線以及水、電、氣、熱戶表等設備。

（四）共有部分，是指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（五）共用設施設備，是指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

（六）公共收益，是指在物業(yè)管理區(qū)域內利用物業(yè)共有部分、共用設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設立攤位的租金收益以及其他收益。

第五十九條  業(yè)主自行管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。

第六十條  本條例自2023年7月1日起實施。